那些全国各地很便宜的海景房,还能值多少钱?
2023-02-15 16:28

那些全国各地很便宜的海景房,还能值多少钱?

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon,原文标题:《那些全国各地很便宜的海景房,到底怎么样了》,头图来自:视觉中国


最近山东乳山银滩的海景房又火了一把,只可惜这把火点燃的不是购房热,而是再度刷新了大家对海景房房价的认知。


你能想象吗,如今乳山银滩有些房子只需6万,就能全款拿下一套海景房。其实海景房下跌并不稀奇,早在前几年我们就已经看过太多海景房亏本出售的消息,但是让我不曾想到的是:除了乳山之外,全国还有那么多城市的海景房,价格低到离谱。


来看看那些最便宜的海景房,还能值多少钱?


一、10万以下的海景房,都集中在北方


当我听见乳山银滩海景房的单价已经跌破1000元/平时,其实还挺惊讶的。要知道北方城市,绝对是冲在购买海景房一线的。


相比南方城市的江南水乡,对于北方的小伙伴来说,海景房真就是“面朝大海,春暖花开”的最好诠释。这也是为什么三亚常住人口不到80万,其中东北人就能占30万。


那么,如果海景房对北方人真有如此大的吸引力,为什么乳山银滩的价格还能这么低?


图片来源:安居客


据数据显示,从去年3月到今年2月,均价也就还能勉强保持在每平3千左右,并且还是一路下跌。


可别以为这统计的只是房屋均价,我特意在海岸线最好的银滩旅游度假区,看了看那些走几步就能到海边的一线海景房:


注:图中标价为单套房源挂牌价格,数据仅供参考


价格低点的小户型房源,4、5万左右就可以全款买到,均价也就在1000元/平。换句话说,同等面积下在三亚买一套房的价格,大概能在银滩能买10套。


更有意思的是,据链家小哥所说,银滩这里不是高楼层吃香,反而是3楼以下的低楼层最好卖。


一是因为周边步梯的房源较多,再者在银滩买房的基本都是退休的人,自然低楼层的房源对于他们来说更加方便。


但要知道的是,仅算房屋的建安成本一平怎么也得2000元,如今1000元/平的价格,相当于连房屋的本钱都赚不回来了。


这不,我曾经一同事,好不容易逮住个机会把自己5年前在乳山买的房给卖了,结果一问价格,亏了12.5万。



那么,如此低的房价,难道在北方只有一个乳山吗?


据辽宁的朋友所说,这样低价的海景房在北方有不少。



除了大连大部分的海景房就在市区,配套都比较完善,房价还可以到1.6万/平。葫芦岛、锦州、营口这样距离市区较远的地区,海景房的价格也就在5000元/平左右。


先不说价格,就从购买意愿上讲:



东北人其实不太爱在北方买海景房,因为海景房实在是太潮湿了——海风不一定能带来舒爽 ,但一定能带来潮湿。


长期住在海边,因为潮湿的环境,木质家具、墙面都容易受潮,并且这些海景房大多都在郊区,周边配套不够完善。


好比乳山海景房距离市区大约10多公里,日常出门买菜得打车,有的取个快递可能也得跑个20公里。虽然周边物价也会相对较低,但总的生活品质也会有所下降。


更难受的是,每个冬天的供暖问题。


就算是在5至10月份这样的海景房旺季,一些小区平均入住率也不足三成,到了冬季,能有个10%的入住率就很不错了。


入住率过低,冬天连暖气可能都不会给。大家知道北方地区最低的温度能到多少吗—— -40℃~-30℃,面对这样的低温,要是还没有供暖,再美的海景房应该都没法好好享受了吧。


北方或许可以因为气候,那么温暖的南方就没有便宜的海景房吗?


二、在南方,也有三四十万一套的海景房


要说南方环境优美的海景房,北海一定能排得上号。


北海的海能有多美:白色的云、蔚蓝的水,这样海天一色的风光怎能不让人心醉。


于是北海的美,也带动了旅游的人气一路上涨。最火爆的时候都快赶上三亚了,尤其是在2019年,全年接待国内游客5278.9万人,旅游收入接近700亿元。


要知道同为热门滨海旅游城市的广东珠海,全年的收入也只有373亿元。但最赚钱的还不是旅游业,而是北海卖房的开发商们。


数据来源:北海政府门户网站


可以看到,2019年不仅接待的游客次数多,同时住宅出售面积也是近年来最多的年份。全年住宅用地成交174.3万平,是2017年的5倍还要多。


但北海海景房的辉煌也就终止在2019年了。


图片来源:房地产信息更新


至此以后就是一路下跌,眼见着就快到达2015年的水平,曾经7000元/平的海景房,现在也就只能到5900元/平。


而当我以为北海已经算是广西海景房的价格洼地时,我广西的小伙伴对我说了一句:“那是你还没看过这两座城市的海景房,钦州和防城港”。


于是我找到了,那些比北海价格更低的海景房。



这里我们重点说说钦州——约4000元/平的价格,绝对算得上南方海景房价最低的城市了。


注:图中标价为单套房源估价,数据仅供参考


大部分沿海的楼盘,价格也就在三四十万一套。听说为了去化,有的楼盘直降1000元/平,还有的楼盘甚至只能通过不断做促销来动员内部员工。


无论是广西的北海,还是威海乳山,这些城市的海景房相对还是较偏远的。那么,那些城市能级较高的海景房又是什么情况呢?


三、即使是上海,100万一套也能买到


有没有发现,在上海很少听到有关海景房的概念,而问题就出在“海景”这两个字上。


说到海景房,在上海小伙伴的眼里,第一反应就是三个地方,奉贤、金山和临港;而这些地方的海景,海水是黄泥色的。



沙滩是人工开发的,原来也就是滩涂。


说是海景房,不仅景观不够优质,冬天温暖的气候也不能满足,少了“海景”二字的海景房也就还能剩个房了。


于是我们可以看到,在上海这样动辄10w/平的房价面前,这些“海景房”价格也就在2w/平,这些房子也成了上海的价值洼地。


就拿金山来说:


注:图中标价为单套房源挂牌价格,数据仅供参考


90平左右的户型,也只大概在100多万的价格。上海海边的房价算够低了吧,如果想要更便宜的,建议你去环沪城市看看。


大家还记得那个鼎鼎有名的海景房吗?——恒大海上威尼斯,在启东的一个超级大盘,我想在华东的朋友或多或少都听过这个盘


我们先来看看这边的海景:



蓝天白云,还有沙滩,国庆时不少上海人都会来这游玩,但是一到小区内部就不太行了。据链家小哥说,这里的业主一年也住不了太长时间,大多都是买来度假养老,或者就是纯投资。


有些房子,从到手到现在一直都没人住过,房子连同装修都是全新的。极低的入住率导致这里的房价也不太能上得去,以同等面积的成交户型来说:



基本每年都在降,最大的降幅能有10多万。


如此看来,上海的三处临海地区,还有环沪的启东,即使是临近上海也存在海景房不值钱的现象。


四、为什么全国会那么多海景房,都卖不出价格


提到海景房,很多人第一反应就是三亚和厦门。


在这些地方,也确实存在几千万一套的天价海景房,就单价而言,均价能到3w/平,高的也可以去到34w/平。


那么,为什么还会有6万/套的乳山海景房,40万/套的钦州海景房呢?


其实也是因为海景资源和城市能级决定的。像是三亚、厦门这样风景优美,且本身城市能级又高的沿海城市,在中国绵长的海岸线上,只占了极少的一部分。


约1.8万公里的大陆海岸线上,还有太多区域,或是海景不够看,或是位置太偏远,而卖不出价格。


而对于海景房这样本来就极度分化的产品来说,如果没有足够成熟的城市配套,加上买房的客户大多也都是退休养老或是投资客。


要是遇上个路途遥远的,有些老年人在去海边的路上都经不住折腾,这样的产品当然不适合普通人来投资。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:Moon

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