本文来自微信公众号：叁里河（ID：Sanlihe1），作者：小昱。头图来自：视觉中国
大湾区规划中的第三阶梯城市，基本都已经在两年前涨过一波。
2017年以林郑月娥为首的香港特区新班子公布各成员的财产状况，特首本人申报的物业仅有在其丈夫名下的一个于2014年购入的位于中山的别墅。
中山的房价从2014年均价不到6千/平到2018年均价超1.3万/平，上涨到两倍多。近期，与深圳隔海相望的中山受惠于此次落地的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中加快深中通道建设，该通道开通后，深圳到中山路程将缩短到20几公里。投资客们此时有点激动，幻想去中山买房和香港特首做邻居。
不过根据中原地产的统计，2018年中山房子开盘价格虽然达到13471元/㎡的历史新高，但是86个重点开盘项目，推房量和认购量却同步下降。
在17年两会粤港澳大湾区首次进入《政府工作报告》后，中山启动“限购+限签+限价”政策前，乐有家研究中心统计数据显示，当年进入中山投资的深圳客占比高达51.4%，而到了18年到中山买房的深圳投资客锐减，降至17.6%。
想等深中通道开通后中山承接深圳刚需溢出作为投资依据还是太天真，双城生活模式意味着需要投入额外的时间和金钱作为成本，乐居网就曾采访过房子买在增城或者番禺，去广州天河上班的一队夫妇，他们就表示没有孩子的时候双城上班还觉得压力不大，自从生育孩子后，每天上下班耽误太多时间，又要兼顾工作又要照顾孩子，双城模式已经让夫妻两人疲惫不堪。
现在还想着进入中山炒房的投资客，只能送你一句：“理想是美好的，现实是骨感的。”
在大湾区三阶梯城市中房价跟江门类似上涨到差不多两倍的还有与深圳、广州相邻的东莞和惠州。
作为世界工厂的东莞近几年很好地承接了深圳的产业转移，现在华为终端业务、企业数据中心从深圳迁至东莞松山湖。根据《证券时报》去年7月的报道，中软国际、易宝软件等企业和酷派天安云谷产业园等都已经从深圳搬到了东莞，而大疆、中集集团等高科技企业也进入东莞布局。
早在2017年广州、佛山市联手出台《广佛同城化“十三五”发展规划》提出的“广州服务+佛山制造”的产业合作模式。作为同时广佛的支柱产业汽车业，广州重点发展汽车技术研发、新能源汽车及零部件制造、汽车后市场服务，佛山重点发展整车及零部件制造，建立汽车产业合作联盟。广东天劲新能源新能源汽车锂离子动力电池产业基地项目、广东长江汽车整车生产及氢动力研发中心项目、杭州长江汽车控股有限公司等进入佛山投资。
产业的转移也伴随随人口流入，东莞、佛山的一手房、二手房房价从2015年开始逐年上升。
但是东莞房市的成交量却没有坚挺多久，一、二手房的成交量从2017年开始迅速下跌。即使是在粤港澳大湾区概念提出的当年房价虽然上涨幅度较大但是依旧阻挡不了成交量的颓式，最主要的因素也是在政策层面的调控加码，17年4月东莞出台最严楼市新政，限购+限售+限外+限价，第一批得到风声的炒房的投资客已经早在16年入场大幅拉高当地房价和成交量。
背景基本一样的佛山楼市去年也是经历了先热后冷，去年新房成交套数达到近17万套高点，主要是2017年积压的网签集中处理才推高了去年的成交量。
18年佛山限购区的价格同比上涨13%，不过佛山的限价政策也让开发商另辟蹊径做双合同。佛山本地地产中介曾向《华夏时报》表示，由于限价，开发商不得不做双合同，而装修费用的定价，很大程度上是开发商说了算，而更有甚者，除装修费，还有算设计费等等，三合同四合同的现象都出现过。
不过在今年1月佛山本地媒体就报道出佛山已有多个楼盘上调备案价格，最大幅度可以达到49%。著名经济学家邓浩志也发微博表示佛山多个板块网签价上调，表示其已基本放开限价，虽然没有官方表态，但是“不说只干”是佛山的一贯风格。
放开限价后佛山房价也回归真实状态，与放开限价同时发生的是，以前需要5成首付的公寓打出了“低首付”的广告，首付不够开发商可以给两个月宽限期，或者通过金融机构贷款补齐缺口。
限价放开和低首付购公寓，对佛山目前住宅的略高的库存基本没有什么帮助。根据合富研究院发布的佛山房地产市场报告显示，2018年佛山住宅库存去化周期，延续17年高点还需要9个月周期。佛山18年下半年房市也由年初的楼盘仅接受全款客户转变至降价促销的买方观望市场中。
成交量萎缩的东莞和房子促销的佛山，投资客如果想仅靠粤港澳大湾区规划落地的利好，贸然在市场整体偏冷状况下进入绝不是好时机。
被深圳-东莞-广州隔开与佛山地理位置对称的惠州，未来与深圳将有8条轨道交通对接，惠州未来发展更多会受益深圳的外溢，去年新房的成交量更是超过佛山，达到历史高位。
一直没有限购的惠州，在15年粤港澳大湾区概念提出后的2016~2017年早已把粤港澳大湾区的红利消化殆尽。进入18年后房价上涨的动力不足再叠加限价政策，房价已基本趋稳。虽然经历了从18年上半年新房只优先接待全款客户，多个楼盘卖断货，外省客户剧增，转换到下半年客户变少，有的楼盘甚至推出首付分期付款和特价房这种冰火两重天的市场情况。不过年底惠州楼市依旧交出了一份可喜的成绩单，18年全市成交量达到了175991套的历史峰值。
虽然18年惠州成交量创历史新高，但是下半年开始疲软的市场表现似乎也预示大湾区概念炒作效应的消退。
前几年惠州楼市的需求释放太快，如今投资客入场可能会面临未来无人接盘的尴尬情况。
惠州的交通优势得益于能对接深圳，而江门的交通枢纽优势在大湾区三阶城市中极其突出，是珠三角进入粤西地区的必经之地，作为枢纽型城市交通优势明显。
同时作为中国第一侨乡的江门，虽然这次湾区规划落地对江门华侨区建设多有倾斜，但是期望华侨在大湾区建设的政策红利推动下回乡买房是要失望了。
在全国三四线城市房价都轰轰烈烈上涨的热浪席卷下，到2018年江门房价较2014年上涨不到50%，并没有借助被涵盖在粤港澳大湾区的政策利好远超全国三四线房价涨幅仅持平。根据房天下数据显示，2018年江门住宅价格同比上涨12.9%，但成交同比下降超过22%，去年市场呈现价涨量跌的态势，而库存大涨近50%。在经过2017年成交火爆购买力被透支情况下，到18年江门部分区域的楼盘也出现降价促销的情况。
在深中通道建设的利好促进下，受到粤港澳大湾区发展规划红利的江门楼市都很艰难，更不用说已经在港珠澳大桥开通后处境尴尬的珠海。从1970年代末到1990年代后期，地处珠江东岸的深圳在香港货物转口、进出口带动下较西岸的澳门、珠海、中山发展更迅速。
珠海作为和深圳同为中国最早的经济特区，似乎总是慢一拍。可以说港珠澳大桥从最初双Y的方案到落地单Y，也是珠江东西岸四个城市博弈的结果，最早的双Y被珠海不愿意，认为连通深圳后会把大桥1/3的经济流量分走。落成后的港珠澳大桥让香港从陆运连通深圳愿望破灭，成为“超级联系人”的珠海，也因为大桥牌照通行问题运力不及预期，迟迟得不到大桥开通后的经济效益。而未来深中通道建成后，可能会分流部分港珠澳大桥的流量，也把除珠海外，珠三角东西岸的几个较发达城市连在一起，起初看似获益颇丰的政策落地后珠海竟然被排挤在外了。以博彩和旅游业为主的澳门又因为和珠海产业差距太大，根本无法融合，珠海想靠港珠澳大桥联通香港澳门的心思是落空了。
港珠澳大桥通车后并没有为珠海带来想象中大量经济利益流入，珠海的房价也在大桥通车后不得不面对曾经大桥带动珠海快速发展幻想的破灭，开始掉头向下。虽然珠海于去年12月底放松限购，非户籍购房直接从连续5年社保降至1年。
但是这一波楼市松绑操作似乎没有为珠海19年楼市开年起到提振作用，根据合富研究院的统计，珠海1月新房成交环比下降20%，简直是开年不利啊。虽然粤港澳大湾区规划多次提及珠海横琴，但是政策落地后，有深中通道连接其他几个城市的便利情况下，珠海被大湾区规划实际惠及的前景着实不明朗。
同样早起没喝进粤港澳大湾区政策利好的还有不限购的肇庆，2018年虽然房价涨幅达20%，但是成交量已丧失增长动力不足，同比仅上升2.31%，在大湾区其他城市在产业转移优势明显大于肇庆的前提下，作为大湾区小透明的肇庆房市未来发展实在是不明朗。
总结粤港澳大湾区三阶梯城市的房市，普遍在16~17年成交量攀升，价格快速上涨后，于18年回归理论，第一波就被湾区利好政策吸引的投资客早在16年就已入市投资了。今年即使在粤港澳大湾区发展规划纲要落地的政策驱动下，早在17年相关概念提出后就提前骚动的楼市市场红利基本已释放完毕，如今再进入，靠概念炒房可能是没什么机会了。
本文来自微信公众号：叁里河（ID：Sanlihe1），作者：小昱。头图来自：视觉中国