我对当下房地产市场的7个新观察
2024-04-23 09:31

我对当下房地产市场的7个新观察

本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:李泽江(宏观经济专家,中山大学研究生校外导师、MBA微圈创始人),原文标题:《59岁的郁亮和2024年的房地产市场》,头图来自:视觉中国

文章摘要
本文作者针对当下房地产市场进行了深入观察和分析,从资金撤离、非刚需买房谨慎、一线城市房价下跌等方面给出了新的见解。

• 💰 资金加速撤离住宅开发投资领域,房地产投资降幅拉大

• ⚠️ 非刚需买房需谨慎,销售面积销售额均呈下降趋势

• 📉 广州领跌一线城市,房价跌势明显,政策放松未见明显效果

第一季的各种统计数据刚出来,我飞速地看了一眼房地产,不出所料。有一些发现跟读者们分享。


一、资金在加速撤离住宅开发投资领域


1~3月份,全国房地产开发投资22082亿元,同比下降9.5%,其中,住宅投资16585亿元,下降10.5%。


从数据我们可以看到,3月份房地产的投资降幅,跟1~2月比,是拉大的,意味着什么?意味着3月流进房地产的投资资金加速萎缩。


光看这个数据还不够,我们要跟去年对比。


2023年,全国房地产开发投资110913亿元,比上年下降9.6%;其中,住宅投资83820亿元,下降9.3%。


相比较而言,2024年一季度住宅的投资降幅拉大了1.2个百分点,说明资金持续在退出住宅的投资建设领域。


二、非刚需买房要谨慎对待


1~3月份,新建商品房销售面积22668万平方米,同比下降19.4%,其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元,下降27.6%,其中住宅销售额下降30.7%。


从数据上看,1~2月房地产销售出现断崖式下跌,3月份稍稍跌幅收窄。


这个数据跟我们大部分的体感是类似的,我在今年10多次课程中做的调研显示,几乎只有不到5%的人认为2024年是买房的好时机。也就是说,大多数人都买涨不买跌。


再拿去年来比较下:


2023年,商品房销售面积111735万平方米,比上年下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。


如果当前要买房,若不是刚需,或许还可以再等等。


三、广州领跌一线城市


根据《2024年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据,前三个月,全国70个大中城市,无一幸免,房价都在跌。


二手房中,跌得最多是徐州,跌了10.2%,最少的是三亚,跌了1.3%。北上广深没有幸免,广州跌得最狠,三个月二手房跌去7.4%,而且3月当月有更猛烈的跌势。深圳前3个月跌6.2%,上海跌5.8%。


自2023年8月以来,广州发布政策为楼市“松绑”的速度在一线城市中最快,力度也最大。比如,2023年9月,广州限购政策在执行13年后进行首次大调整,大幅缩小了限购范围;2024年1月,广州又宣布了新措施,相当于广州全面放开限购。


政府的政策放松,也带动广州各家银行对“首套房”的认定宽松。据小道消息称,如今在广州的部分银行申请房贷,在不突破“只有两套房可以申请房贷”的前提下,“首套房”和“二套房”的信贷政策几乎没有区别。


也就是说,你二套房也可以通过一些操作,享受首套房的贷款优惠。


哪怕如此放松,但是广州房价依然领跌,看来一线城市也面临着房价的回调,特别是一线城市的周边区域。


广州中原研究发展部的研报称,与春节前相比,诸多卖方业主的心理价位明显下调。据该机构统计,3月广州二手房网签均价为28079元/平方米,环比下降10.1%。


整个市场还在持续恢复信心中,易冷难热已经是当前的现状,只能耐心等待政府更多的信号。


那么这个行业的人和公司现在怎样了呢?


四、郁亮的59岁和40岁的万科


还差一年,郁亮就到了耳顺之年。但是这一年,显然是他过往以来最艰难的一年。


面对着汹涌的国际资本的狙击,万科的外债评级,被调整到了垃圾债级别,从去年11月开始,万科就不断遭遇股债双杀的危险境地,好在每次都有深圳国资和深圳地铁的加持,才得以化解危机。


这就像是一群饿狼围绕着羊群,哪怕有藏獒在守卫,几次击退狼群,但是那些狼却依旧虎视眈眈,绕着你不断呲牙,露出凶狠而冷峻的眼光。


近一年,万科的估价跌了36%,或许大家都在担心着谣言,担心这狼群。


万幸的是,万科进入了50个白名单(要力保的房企),深圳的国资和地铁,依然如藏獒般在他身后守护,优等生的身份,让银行更愿意多关照它一分……


回想郁亮的职业生涯:


  • 1988年,郁亮23岁,北大毕业。


  • 2001年,他36岁,被王石看中成为万科总经理,那个时候他还是个小胖子。


  • 2017年,52岁时,他已经通过自律的运动和饮食,成为现在的标准身材,那一年他从66岁的王石手中,接过了“万科一哥”的权杖。那一年,房地产行业已经不断提出去杠杆、去库存的供给侧结构性改革口号。


  • 2018年,整个房地产还在高歌猛进,看看恒大许老板、看看融创孙宏斌还在不断扩大规模,但是53岁的郁亮突然在年会上打出了全场红底白字的“活下去”口号,这是一个知进退的人。


  • 2024年,郁亮59岁,面临海外资本做空,面临万科资金链紧缺,面临房地产4年以来的巨大调整,他有没有一刻,后悔过接王石的这根棒?


人生没有假设,享受时代红利,你就要接受系统性危机,这是一个硬币的两面,心态调整就好。


顺境不骄,逆境不馁,常境不怠。


五、2023年的地产企业表现如何?


4月17日,点开时代地产的股价,吓了一大跳:竟然崩盘了,两天内整个时代地产的股价跌了近50%,只剩下2.7亿港元的总市值。


不可能吧?一个那么大的公司,才2.7亿港元,然后我就反复查看,确实没错,就是几亿港元总市值。


是亏损吗?


2022年时代亏了99亿,2023年才亏了45亿,应该利好才对啊。


那为什么暴跌?


最后找到了原因——时代中国控股日前发公布称,4月15日接到有限公司提出的清盘呈请,内容是关于对方所指的金额分别约为1.732亿美元及7.31亿港元的公司财务责任。香港高等法院已将呈请的首次聆讯日期定为7月3日。


我再往后看,近3年的时间,时代地产市值从200多亿,直接蒸发90%以上,最后剩下了2亿多,这就是残酷的资本市场。


再看看其他的几家公司:


  • 融创2023年亏损79亿,市值近三年从1500亿港元跌到了80亿港元,也跌去了95%市值。


  • 富力地产2003年亏损200亿,市值近三年从近400亿跌到了30亿港元,也跌去了90%多的市值。


  • 奥园持续停牌,碧桂园开始停牌,恒大已经被香港高等法院判清盘。


但是,事情也不完全就那么悲观。


前两天看朋友圈里,越秀集团发了公告:越秀地产还在逆势上涨,2023年越秀地产合同销售金额1400多亿,上涨了13.6%,营业收入802亿,上涨了10%,核心利润34.9亿,同比下跌了近20%。


为什么越秀不出问题?


我看完资料后大概总结了三点:


  • 第一是资产和规模。他们的核心资产大多数在核心城市的好地段,也就是说,没有去太多的三四线城市铺开规模,大多数在广州,最多就是武汉等几个城市。简单说就是规模中等但是优质。


  • 第二是融资成本低。他们的加权平均贷款成本才3.82%,相比其他很多地产公司十几个点、甚至二十几个点的融资成本,简直就是开挂了。这就是国企背景和综合性集团的好处。


  • 第三是政府支持。广州市政府一直在打造国企,但是真正跑出来的就几个,所以越秀地产是广州市重点扶持对象,希望未来可以逆势提升在房地产的位置,帮助越秀集团母公司冲向世界500强。


那越秀的市值如何?


近3年,越秀地产市值从最高400多亿港元,跌到150亿港元,跌去了60%多市值。相比民企还是好了太多了。


那再看几个国企:


  • 中海地产2023年净利润200多亿人民币,同比还增长了10%,近3年市值从最高3000亿港元跌到1238亿港元,跌掉了50%多。


  • 保利地产2023年净利润169多亿人民币,同比增长了12%,近3年市值从最高2300亿港币跌到了957亿港币,跌掉了近60%市值。


从上面的采样数据来看,我们看到2023年房地产的一个大概判断:


2023年来看虽然房地产市场泥沙俱下,但是国央企的利润还在增长,而地方房地产国企的规模稳定甚至增长,但是利润在调整。


从市值上看,资本也是聪明的,虽然都在跌,但是民企动辄80%~90%的跌幅,而国企央企大概跌去的是50%~60%,这是比较符合实际情况的。


未来房地产市场,分化是必然的了。


央企地方企业的分化,国企民企的分化,一线和二三线的分化,商品房和保障房的分化……


我们不能全盘否定房地产,而是要迎接它的结构调整和变化,怎么调整?


六、房地产的突围:阿那亚模式


房地产的危机,2013年的阿那亚早就面对过了,而且10年的时间,马寅为代表的团队已经找到了解决的方法——服务+房地产。


以下是我以前写过的一个案例:


很多人可能不知道阿那亚,但是一定听说过最孤独的教堂和图书馆。


趁着讲课之前,我打了个车直奔阿那亚去。


虽然只是一个楼盘,但是进去却不容易,需要买票才可以。


4月份的北戴河,冷风飕飕,我还是穿少了,想进去教堂,不行,只对酒店住户或者业主开放,想去图书馆,不行,5点已经关门。


于是去看了它的博物馆,去饭堂吃了饭。


整体看到的建筑物确实很震撼,大海边,夕阳西下,成群结队的年轻人,有的在拍照,有的在直播,有的带娃荡秋千,有的坐着看海发呆,在这里,你确实可以感受到文化的气息,年轻、温婉、舒服、美丽,似乎形容词也无法形容,这里有很多美女帅哥,据说这里的业主90%都是北京人,他们愿意在3个多小时车程以外的阿那亚买房,为的其实就在这里找到一个真正的家,而不是一直在漂。


阿那亚,其实在2013年是一个烂尾项目,每年利息1.5亿,但是一年只能卖4000万,连利息都还不上。


当时,40岁的马寅带着几个合伙人,押上全副身家,接手了阿那亚项目。他开玩笑说,原来是去城里卖个鹅,最后到乡下养上鹅,那就好好养,让鹅下蛋吧。


马寅提供了很好的破局思路:从卖房地产,变为经营房地产,并且他提出一个理念:有品质的简朴,有节制的丰盛。这句话,是阿那亚的灵魂。


2023年,阿那亚的运营服务收入已经和房地产销售持平了,你看一个房地产公司最后卖房子和卖服务基本上对半开,那就很舒服了。


而且因为有好的服务,他的房子卖2~3万还非常热销,而1000米开外的孔雀城9000元的价格还很难卖。


这就是阿那亚,一个后房地产时代的转型样板。


七、房地产的新模式:商品房+保障房


很多人说房地产完全不行了,我是不同意的。


吃喝住行永远是人的需求,只是说有时候过剩了有时候不足,所以会有周期波动。


从2003年到前几年,我国房地产一直在上涨周期,但这是不可持续的,本来这一轮调整早在2015年就应该来了,结果延迟了好几年,因为惯性使然。


房地产未来最大的变化是分化,K型分化。


商品房高端化,保障房普惠化,让更多中低收入人群可以买上保障房,价格要足够便宜,让更多高收入人群可以买商品房,环境和结构要足够舒适。


未来人群流入的地方持续上涨,人口流出的地方持续下跌。


未来有好产业的地方持续上涨,没有产业的地方持续下跌。


未来气候条件好的地方持续上涨,气候恶劣的地方持续下跌……


总之,时代总有机会,只是你是不是能看得见,看见后是不是能抓得住。


我们总是羡慕高速增长的80年代的改革开放,但是未来的人,一定会羡慕还有5%中等增长的我们。


历史总是用类似的脚步在走路,上一代是我们的历史,我们又是下一代的历史。


如果你没有更好的选择,那就吐槽后,开始干活吧。


本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:李泽江

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