本文来自公众号：双极地产（ID：earthabglobal），作者：双极分析师，Photo by Milind Kaduskar on Unsplash
近些年，全世界的购房者都面临着一个严峻的问题：我的房子似乎活不过我了？
宾夕法尼亚大学的建筑学教授Witold Rybczynski在一篇文章中提到：使用砖石木材的传统建筑，平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说，它的寿命只有一半：60年。
这似乎是一件反常识的事情，但世界各地不断出现的案例，都在告诉你：这是真的！
2013年5月，日本的Dojunkai公寓被拆除。这座1929年竣工的公寓楼历经84年沧桑，是日本关东大地震后最高龄的公寓。
而日本20世纪60年代后盛行的综合体建筑，通常只有30年的寿命。
2018年，大批购买2000~2006年期间建成公寓的爱尔兰居民，收到了4246欧元到826000欧元（约合3.34~64.9万元人民币）的维修账单。
才刚刚建成10几年的房子，就已经不符合现代的消防标准，需要支付高额的账单进行翻修改造。
有的家庭刚刚搬进自己新买的二手房，就要面临巨额的账单，你说冤不冤？
无独有偶，渥太华一座公寓的住户，也收到了230万美元额外维修基金的账单，他们现阶段每月700美元左右的月费将被提高到800美元。
很多公寓的居民开始卖房搬家，他们认为自己老了的时候，没有能力支付如此高昂的维修成本。
我们生活在一个快乐并痛苦的年代。
在过去那个时代，人的寿命短，房子的寿命长。而在今时今日，人的寿命长，房子的寿命短。
双极的分析师带大家探讨一个问题，究竟是我用房子养老？还是说我为房子养老呢？
为什么房子越来越短命？
正如影响不同人寿命的因素有很多，房子寿命的奥秘也有众多的因素构成。
首先是维护、翻修成本的问题。
Witold 教授在他的文章中指出，如果回顾1960年还存在的建筑，他们翻修改造的成本往往远高于当时的建筑成本。而且由于建筑规范等法律法规的变化，一栋建筑在60岁之前通常已经不符合现代标准。
就以逐渐流行的玻璃幕墙建筑为例，随着建筑物的老化，维护成本将在25年的时候开始飙升。按照Witold 教授的说法，在美国，玻璃外层的更换成本高达每块80,000美元。
很多对于当下买主充满诱惑力的外观，背后是高昂的长期维护费用。
随着一栋建筑的逐渐老化，我们似乎能听到房子在哭诉：如果我没有了姣好的容颜，你还愿意像当初一样，不顾一切的花钱养我吗？
当公寓的住户已经无力承担房子的维护费用时，一栋公寓也就面临着寿终正寝的命运。
其次是住户的问题。
如果把住宅楼形容成一个人，那么生活在其中的居民就是血液。
就拿日本来说，如果建筑物维护良好且没有发生重大地震破坏，一栋建筑的寿命通常能够达到60至70年。
但根据2002年，日本土地，基础设施，运输和旅游部的统计，日本建筑的平均寿命是37年。而到了2014年，Tokyo Kantei发布的《公寓寿命》统计，日本全境的公寓寿命仅为33.4岁，东京的平均值是40岁。
是什么夺走了日本公寓的生命呢？我们举两个例子。
在东京市中心的一个公寓项目，主力户型在11~15平米，居住在那里的都是外国人以及每个月拿着48000日元（约合3187元）住房福利的受助人群。
这个公寓项目修建于上世纪80年代，现如今已经完全处于无物业状态。
没有定期的垃圾回收，公共设施完全处于报废状态。要不是处在东京寸土寸金的黄金地段，应该根本不会有人租住。
之所以出现这样的情况，就是因为拥有产权的业主逐渐搬离了这个社区。将房子出租给租客之后，业主就不再在乎物业管理的好坏。
越来越多的业主开始拒绝缴纳物业费和维修基金，而这随之形成了恶性循环。
更多的业主开始搬离，没有人再缴纳物业费用，物业公司选择离场，这栋公寓楼的价格也开始暴跌。
虽然说价格要远低于周边的住宅，地段也处于东京的市中心，但投资价值其实有限。一旦房屋出现结构问题，能否联系到所有业主都是个问题，更何况也没有业主会组织进行修复。
还有80年代中期名古屋的一个公寓项目。当时的业主没有聘请物业公司，而是成立了管理委员会自行管理。
但结果是，由于缺乏对管理基金的管理。30年间，社区的维护和物业运营近乎于无，公寓逐渐破败，而管理基金会会长也在遭到起诉后卷款跑路，掏空了居民缴纳的所有费用。
现如今，这个公寓因为无人管理已经变成了垃圾屋，空置率高达40%以上。
上面的场景对部分国人来说都已经是有些熟悉的画面。业主管理、住户素质和欠缴费用，这是全世界都面临的难题。
全世界的业主都觉得，业主委员会的事情好烦人，我不管，别人应该会管的。结果导致了全球性的社区管理恶化。
在泰国有句话，只有超人才能说服泰国的业主翻修房屋。因此，泰国永久产权的公寓，实际寿命大概只有35年。
而在现代物业管理方式运行20年的北京，仍然有80%以上的小区没有业主委员会。
住户素质也是全球性问题，随着配套设施更好的新兴社区不断建立，老旧社区的住户逐渐搬离，租户逐渐入住。很现实的问题，租户对于社区的维护以及社区建设的参与热情远低于业主住户。
此外，社区中只要有少量的高破坏性住户，社区的维护成本就会直线上升，而由此产生的成本都需要全体业主承担。
而老旧社区的老龄化也是一个重要因素，在国外已经实际发生的情况是，老年人很难负担昂贵的物业和维护费用，导致了人口老龄化的社区，公寓的折旧速度也直线上升。
欠缴物业和维修费用这件事情要分国家，比住说美国，在业主管理委员会采取一系列催缴措施后，可以对业主的房产产生留置权。
在某些州，业主委员会可以强制驱离业主，并且把业主的房子出租还债。极少数情况下，业主委员会还会向法院申请强制拍卖。当然，物业管理协会通常不会这么做，毕竟美国的房产税太高了。
而对于一些手段比较软弱的国家，物业和维修费难免会进入到一个欠缴的恶性循环，房子的折旧速度非常快。这也就是部分国家，当地人不愿买二手房的原因。
其三是开发商的问题。
不同水平的开发商，在项目建筑质量上的差距非常之大，尤其是房地产行业快速发展的新兴市场国家。
以人口大国印度为例，那些采用RERA认证的大型建筑商的项目，房屋寿命通常能够坚持35~60年。
而那些有一定规模，但是尚未通过RERA认证的建商，他们承建的项目寿命一般只有10~25年。
最差的是一些地方性的小建商，房屋寿命只能支撑1~10年。他们普遍会抄袭一些西方的房屋设计，让房子看起来还不错，但是房屋设计根本满足不了印度热带季风气候的摧残。
这三类建筑标准的成本天差地别，但是对于国内很多在海外购房的买家来说，他们往往只关注房子的地段和房价。
在新加坡，这个问题也非常突出。建筑寿命小于20年的住宅，永久产权的私人住宅比政府组屋的折旧速度慢很多。
但当房屋的寿命到达20~40年的区间，政府组屋的房价跌幅仅为3%，而永久产权的私人住宅房价跌幅接近15%，租赁产权的私人住宅跌幅超过了30%。
究其根源是因为30年的私人物业普遍面临着建筑和环境缺乏维护的问题，而政府的租屋项目在这方面优势极其突出。
这其中还有一个经常被忽视的点，就是开发商在进行销售的时候承诺的物业费和维修费用。
双极的销售团队在与客户沟通时经常听到这样一句话：“这个项目的物业费太贵了，XX项目才多少钱。”
但历史的实践证明了，欠缴的物业费迟早要还的。
温莎大学的教授Randy Lippert在他的书《公寓征服》一书中，探讨了多伦多和纽约大量的公寓发展的失衡和治理。
承诺不切实际的低费用是开发商常用的手段，但住户入住之后，物业费往往面临着飙升。
这种情况下住户肯定不乐意呀！但用户的抵制缴费往往最终导致了建筑物的缺乏维护。很多时候，一笔高昂的维修费用，可能会直接导致公寓公司破产。
在海外购买一些有年头的二手共管公寓时，请注意审查公寓大楼的财务报表。查看公寓大楼是否拥有健康的储备基金。否则，你可能入住没几天，就要缴纳一大笔维修基金。
东京市区有一个上世纪80年代的四层公寓项目，每个业主每月的维修费用一直只有1000日元（约合66元），这使得该项目吸引了很多的买家接盘。
但在2012年前后，该建筑突然出现了严重的管道漏水和外部混凝土开裂的问题。需要花费4亿日元（2656万元人民币），但管理基金中只存了1亿日元。
中国的房屋维修金制度始于1998年，但是在实际操作的过程中存在了很多问题，这些坑应该会在未来一段时间集中爆发。
其四、地区情况。
不同地区根据情况，也会出现很多干扰房屋寿命的因素。
比如说日本，在上世纪70年代的房地产热潮中，修建了大量的公寓项目，一度导致了河沙的供应不足。
在这种情况下，大量这个时期的建筑采用了海沙作为材料。但由于清洁不充分，沙子中含盐量比较高，导致了建筑质量下降。
1979年时预计物理寿命能够达到117年的日本混凝土建筑，在80年代的时候已经出问题了。
又比如说，1980年至2010年期间，加拿大、新西兰出现的大规模烂公寓危机。
由于增加了丙烯酸灰泥和外墙外保温系统（EIFS）等包层系统，房屋对于水分的渗透具有极强的抵抗力。但这样的关键缺陷是，任何渗入系统的水或湿气，都被封锁在墙内，而这些国家的房屋又大量使用木质结构，结果导致了严重的变质，腐烂和霉菌。
仅在加拿大卑诗省，有900多座建筑物和31,000套个人住房单元发生了约40亿美元的破坏，造成了加拿大历史上最广泛和最昂贵的住房重建。
2009年的新西兰，有机构估计，维修和更换的费用总共将高达230亿新西兰元，涉及到89000座建筑物。
而且由于担心政府救助方案会影响新西兰的国际信用评级。2009年11月，新西兰国民政府决定不再提供更大幅度的费用分摊。
最终，大约64％的维修费用必须由业主承担，只有10％的费用由政府资金承担，拿到补助的房主也被迫签署了放弃起诉协议。
欧洲各国的房屋寿命，法国大概是50年，德国大概是67年，瑞士大概是70~100年，这背后也涉及了各个国家众多的影响因素。
还有一些涉及到法律法规的问题。比如说某国虽然是永久产权，但法律似乎暗示了公寓的寿命只能是50年，对海外投资者来说都是潜在的风险。
我的房子还能活多久？
我的房子将会花多少的维护费用呢？哪一年要开始继续养房呢？
作为一家海外房产公司，双极整理了美国、加拿大等国一个正常维护公寓的预期折损周期。
在房屋刚建成的两年内，维护的职责逐渐从开发商向产权所有者转移。新建筑的大部分板块也处在保修期范围内。基本不会出现大修问题，维护也主要以清洁和检查为主。
房屋建成的2~16年期间，这个阶段的项目维护已经完全由产权所有者负责。10年左右时屋顶开始出现问题，这也是这个阶段最大的维护。除此之外，大多还是像外墙粉刷这种小规模的工作。
房屋建成的17~29年，大量的建筑部件开始恶化，需要进行替换改造。
首先是屋顶，平均寿命大概是15~18年。然后是大厦整体的制冷和加热设施以及电气设备，大概在20-25年之间需要更换。大厦的电梯根据品牌和维护不同，一般在20~30年之间面临着更换（国内因为养护不足要短很多）。
外部的密封胶和火警系统，在这个阶段也面临着大修。
维修的过程中会出现一个很棘手的问题，当年生产部件的公司已经倒闭，很难找到维修的部件和服务。
这个时期，很多社区的房屋维修金告罄，开始出现加征维修金的情况。
房屋建成的30~49年，业主开始要面临高昂的维护费用。
管道、窗户、内部装潢、外观、包层以及社区道路都面临着大规模整修和替换的需求。除了修复和替换外，房屋的主要组件也需要进行预防性维护。
当房屋超过50年的情况下，整个建筑的所有部件至少需要替换过一轮。
这时候业主将面临三个选择：
第一、继续帮这个公寓养老。这种情况下业主需要提前为下一个十年的维护准备配套。
第二、业主可以投票选择卖掉土地，拆除建筑并卖掉建筑废料。然后业主分配获得的资金收益。
第三、业主与开发商达成协议，拆除现有公寓，在土地上重建新公寓。
比如说前面所说的日本Dojunkai公寓，每位原业主获得了拆除后新建公寓单位的70年产权。
然而，在不久的将来，这种拆迁重建的模式可能会面临严峻的挑战。
比如说在东京，上世纪70年代的公共住房，每个40平方米的单位，都占用了大概120~150平米的土地，容积率大概只有0.27。这么低的容积率自然可以在重建中大幅增加单位数，抵消掉重建的成本。
但现在呢？很多国家的公寓项目，容积率都已经破10。如此密集的项目，当地的规划是否还会允许建设更高容积率的项目呢？如果不允许，开发商重建是否还有利可图呢？
住户可能面临的选择是，要么花巨额的成本修房子，要么把自己的房子折价，请开发商拆迁。
对于有房产税的国家来说，一旦一个公寓每年的维护费和房产税超过了租金，这个公寓就没有购买的必要了。
科技让生命更长久，也让建筑更长久。
建筑材料的寿命越来越长，号称能够坚守200年的混凝土已经应用在很多项目中。据说500年寿命的混凝土也在研发中。
但经济在低语：资本让你今年拆，谁能留你到明年？
建筑的经济寿命似乎在缩短，人们急于去杀死年迈的建筑，让新兴的建筑创造更大的经济收益。
瑞士人寿的房地产主管Renato Piffaretti的预测值得我们去思考：“房子会像我们生活中其他的消费品一样，人们不再为长久而建房，人们只为这个时代而建。”
本文来自公众号：双极地产（ID：earthabglobal），作者：双极分析师