为什么绿地掉队了?
2020-09-07 18:29

为什么绿地掉队了?

本文来自微信公众号:住颜(ID:xiaonuandejia),作者:李星河,题图来自:视觉中国


2012年7月,最新《财富》世界500强名单上,又增加了 12 张中国新面孔。


这12张面孔中,有一家叫绿地的上海房企格外惹人关注,这是国内第一家上榜的房企。


那年,它刚好成立20年,还出了本书。


绿地的前20年不像万科,长年盘踞住宅地产界的标杆位置;也没有万达广场四处开花的风光无限。


但92年成立的绿地,却在2012年超越了这两家早在1988年就涉水地产的大鳄 ,率先以房企身份,进入“全球最大”的序列。


2015年8月18日,这位“地产一哥“成功借壳上市,当日开盘市值超过3000亿元,超过万科成为当时市值最大的中国房地产商。


不过,那是它最高光的时刻。


几年过去,绿地不是500强唯一的房企,在地产界的规模也不是最大。


前两天,红彤彤的8月的房企销售规模排名出炉,绿地只排在第7位,销售金额只有碧桂园的3成。



更悲哀的是,绿地股价像条虫,一直趴在地位。即便在16~17年地产股暴涨的年份,绿地像个局外人彻底缺席。


1


要问绿地为什么会掉队?不得不提多元扩张和投资谨慎。


2016年,绿地掌门人张玉良公开表示,作为一家大规模企业,把业务单一放在房地产上,是非常危险的,所以它需要向关联的产业转移。


“我们现在发展的这些相关产业都是为了进一步做强主业,无论是大基建、大消费还是大金融,彼此是相互协同发展的,所以我们认为坚持做强主业的同时,要培育关联产业,而且要形成千亿级的产业板块,这是我们所追求的。”


可以看出,张玉良搞多元化的决心很坚定。


但是,在资金一定的情况下,企业加大在其他领域的投资力度,这必然将影响企业在地产板块的表现。


在绿地推进多元化过程中,尤其重视大基建业务,不断地通过国企混改,扩大大基建业务的规模。


过去五年内,绿地多次采用国企混改的模式扩大基建板块, 比如 2015 年开始分别对贵州建工、江苏省建、西安建工等进行混改。


然而,基建业务规模的扩大,只带来了绿地营收的增长,并未带来盈利能力的提升。


2015 年建筑与房地产收入比值为 0.43,到了2019 年,比值已经达到 0.97。


也就是说,建筑相关业务产生的营业收入规模已逼近房地产开发业务。


数据来源:公司财报


但是,基建板块虽然规模不断扩大,营业收入也稳定增长,但是其毛利润率较低,2015~2019 年,绿地的建筑及相关业务的毛利润率最大值只有6.18%,且毛利润率呈下行趋势。


数据来源:公司财报


综合来看,企业不断地推进基建板块的建设,但是基建方面并没有给企业带来高额的投资回报。


再来看投资谨慎。


从全国房地产行业的成交数据可以发现,2015~2017 年全国住宅市场成交急剧增长,从47万亿飙涨到76万亿,涨了近60%。


但是对比绿地的投资表现,我们发现,绿地在这个阶段房地产开发的投资力度保守。


2015-2017 年绿地在房地产开发方面的投销比(权益拿地面积/权益销售面积)分别为 0.54,0.75 和 0.82,虽然投销比逐步增加,但在那疯狂几年,投销比小于0.8都属于谨慎型。拿地狂人融创2016年投销比高达7.03,拿地面积是当年销售面积的7倍。


所以,在投资谨慎的情况下,绿地地产业绩增速低于同行业是可以预见的。


2


说完了绿地掉队,我们再来聊聊绿地股价。股民苦绿地股价久矣,甚至有人希望它改名“红地”。


改名字是没戏了,绿地1992年成立,是老牌上海国企。之所以叫绿地,是因为它早期承担了一部分上海市的绿化任务,这么深的渊源,还是期盼它自身基本面改善吧。基本面不变,股价只能是条虫。


绿地基本面,确实堪忧。销售规模虽掉队,但是负债压力现金流紧张程度倒是相当靠前。


今年上半年,绿地资产总额为1.17万亿元,负债你猜多少?1.03万亿!资产负债率为88.51%。


如果把时间维度拉长来看,2011年末~2019年末,绿地资产负债率已由62.44%上升至88.53%,9年内涨幅超25个百分点。


不过,房企的卖房的预收账款是算入负债的,最终会转化为收入,看资产负债率不太准确。


相比之下,净负债率(有息负债-现金/净资产)可以更深刻、真实地反映房企杠杆使用情况及资金链安全状况。


今年上半年,绿地有息负债约为3298.4亿元,比2019年末增加365亿元,这导致该公司净负债率有所上升。


截至2020年6底,其净负债率为180.3%,比2019年末上涨约25个百分点。


而同在TOP10,稳健经营者如万科、保利,净负债率只有34.84%,56.91%。


数据来源:国泰君安


那么,公司账上钱足够还债么?


截至今年6 月 30 日,绿地账上货币资金为 872.5 亿元,比2019 年末减少 16.5 亿元,账上现金和一年内到期的有息债务比值只有0.72,完全覆盖不住一年内的债务。


所以,今年绿地的现金流会极度紧张。


在过去,企业现金压力大时,往往会借新债还旧债。不过最近政策开始趋严。


8月15日,21世纪经济报道,监管部门出台政策收紧房地产融资,新规设置“三道红线”将房地产企业分为四档,并根据房企所处档位控制其有息负债规模的增长。


具体来看这三条红线一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍。


根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档,以有息负债规模作为融资管理的操作目标。


如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加。


而有两项、一项和没有超出阙值的公司,有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。


绿地赫然在红色之列,想加杠杆借新还旧是没戏了。股价想起来,更难。


最后的话


总的来看,绿地这两年搞多元化业务发展,效果一般,但弄得一身负债,还把地产业务耽误了。


其实,做多元化没有问题。


英国管理学家查尔斯·汉迪在他的《第二曲线》中谈到:应该在老业务形势向好、衰退开始前,就考虑第二曲线(新业务)。这样在未来才不至于被动。


但是,新业务必须要有颠覆性和创新性,搞一堆毛利不到5%的传统业务,这不叫多元化。


好消息是,绿地又要新一轮混改了,只是不知新入局者,能否帮助绿地找到真正的第二曲线。


本文来自微信公众号:住颜(ID:xiaonuandejia),作者:李星河

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP